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开运

对于完成老旧小区改造的住房，公积金中心根据评估公司确定的房屋剩余土地使用年限再减三年计算借款人贷款期限。政策优化前，房屋可贷期限须低于房屋剩余使用年限减3年，其中砖混结构房屋按照50年-房屋使用年限-3年计算，钢混结构房屋按照60年-房屋使用年限-3年计算。政策优化后，对于改造后的老旧小区住房，房屋可贷期限优化为低于剩余土地使用年限减3年。

北京商报记者了解到，随着城市更新条例的实施和推进，北京市从2021年到目前基本上每年有近200个老旧小区完成改造。王宪进一步指出，以去年为例，2023年完成改造的老旧小区数量超过180个，涉及十多万套住房。《通知》发布后有效解决了老旧小区住房买卖中因房屋使用年限较长导致贷款年限较短的问题，进一步减轻借款人购房及还款压力。

例如：借款人单身、个人月缴存额1250元、缴存比例12%，购买一套完成老旧小区改造的1977年砖混住房。按原政策，无法办理公积金贷款。此次政策优化后，在符合其他贷款条件的情况下，借款人可申请公积金贷款，贷款期限最长20年(20年=70年-(2024-1977)-3年)，首套住房的贷款金额93万元。

例如，借款人单身、个人月缴存额1250元、缴存比例12%，购买一套完成老旧小区改造的1987年砖混住房。按原政策，在符合其他贷款条件的情况下，借款人最长可申请的贷款期限为10年(10年=50年-(2024-1987)-3年)，首套住房的贷款金额最多为53万元。此次政策优化后，在贷款条件不变的情况下，借款人的贷款期限可延长至30年(30年=70年-(2024-1987)-3年)，贷款金额放大为120万元，与原政策相比，相当于增加20年贷款时间。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出，首先，从北京公积金本次新政的定位来看，依旧是从支持需求端出发的宽松政策，围绕公积金贷款政策探索出新角度的松绑。另外，此次新政将对提振市场交易活跃度以及优化市场供应等多方面具有积极意义。其中，对于购房者而言是一大利好消息，新政实施后，部分群体能从“贷不了”进入到“贷得了”阶段，也有部分群体延长贷款期限或增加可贷额度，在一定程度上降低了购房门槛，进一步减轻借款人购房及还款压力开运，有利于刺激购房需求释放，提升楼市交易活跃度。此外开运，此次政策也或将推动老旧小区的改造节奏，优化市场供应，或将有效减轻城市老旧小区去化难、存量大的问题。

例如，购买一套完成老旧小区改造的1987年砖混住房。按原政策，在符合其他贷款条件的情况下，借款人最长可申请的贷款期限为10年，如贷款120万元，每月的最低还款额为6085元。此次政策优化后，在贷款条件不变的情况下，借款人的最长贷款期限可延长至30年，同样贷款120万元，月最低还款额为4601元，每月可节省月供1484元，有效降低借款人还款负担。

北京商报记者了解到，购买老旧小区改造后住房无需提供证明材料，承办公积金二手房评估工作的评估公司及合作的商业银行依据北京市住房和城乡建设委员会提供的老旧小区改造项目名单对借款人所购住房进行房屋年限评估。《通知》也同样适用于组合贷，无需借款申请人额外提供材料。本次政策优化自2024年4月17日施行。

4月17日，北京住房公积金管理中心发布《关于优化老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准的通知》，对老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准进行优化。从最新的核定标准来计算，房屋可贷年限将从“低于房屋剩余使用年限减3年”优化为“低于剩余土地使用年限减3年”，这意味着部分房屋的贷款年限最高可延长20年。

此外，根据《通知》，“节能综合改造”“抗震节能综合改造”“单项改造和环境整治”“危旧楼改建”都属于老旧小区改造项目，改造项目名单将以市住建委提供为准。据不完全统计，自老旧小区改造工作开展以来，全市已改造的小区有800多个，涉及住房40多万套。而且从2021年起北京老旧小区改造力度加大，近几年每年都有约200个小区开工改造。

此外，新政还能激发房地产市场活力。有分析指出，政策的核心背景是为了解决北京‘老旧小’住房的去化难题。“老旧小”住房是所有购房总链条当中最底层的一环，只有刚需接盘的“老旧小”住房卖掉，才能够置换品质稍好的刚改住房，但从整体市场来看，“老旧小”住房一是价格出现了较大面积的下行，二是刚需接盘“老旧小”住房的诉求也在不断减弱，所以新政通过提高“老旧小”住房贷款年限的方式，打通整个房地产链条，使之形成更好的交易环境和更流通的市场。促进了老房子的交易，才能打通置换的链条，活跃其他二手房以及新房的交易。